Decreto rinegoziazione mutui 2011

Il decreto legge n. 70 per lo sviluppo del 13 maggio 2011 introduce, tra gli altri provvedimenti, alcune novità che riguardano i mutui. Fino al 31dicembre 2012 sarà possibile rinegoziare con la propria banca i mutui accesi prima del 14 maggio 2011 (giorno di entrata in vigore del decreto) oggi esistenti a tasso variabile ed ottenerne la trasformazione a tasso fisso per la restante durata del mutuo, con anche la possibilità di prolungarla fino ad ulteriori cinque anni (ma non oltre i venticinque anni totali di durata residua). Tale possibilità è concessa per mutui di importo originario fino a 150.000 euro, per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (quindi anche seconda casa) e per mutuatari il cui reddito ISEE non superi i 30.000 euro.

Il tasso fisso verrà determinato sulla base degli indici IRS, prendendo il minore tra l'IRS a dieci anni e l'IRS di durata pari a quella residua del mutuo. Poiché il valore dell'IRS aumenta al crescere della durata, in caso di mutui di lunga durata la rinegoziazione offre il vantaggio di godere di un tasso fisso più basso rispetto a quello che andrebbe normalmente applicato. E al momento sembra che lo stesso tasso si applicherebbe anche in caso di estensione della durata del rimborso, dando così un ulteriore vantaggio.

Ai valori attuali, il tasso fisso applicabile alla gran parte dei mutui rinegoziabili risulterebbe essere di poco superiore al 5%, quindi vicino alla media delle migliori offerte sul mercato in questo momento. L'effettivo valore del tasso fisso applicabile dipenderà comunque dagli IRS vigenti al momento in cui si richiederà la rinegoziazione, e varierà da mutuo a mutuo. Il mutuatario potrà valutare la convenienza dell'operazione e decidere se approfittarne. La banca è invece tenuta comunque a concedere la rinegoziazione ai clienti che ne faranno richiesta, anche se l'estensione di durata dovrà essere concordata.

I possibili effetti sul mutuo vanno considerati pensando che, ai tassi attuali, mediamente chi passasse da un tasso variabile al fisso rinegoziato subirebbe immediatamente un aumento di almeno due punti percentuali. Nell'immediato ciò comporterebbe, nella maggioranza dei casi, un aggravio della rata pagata rispetto al mutuo precedente, anche se l'aumento sarà assai diverso a seconda delle condizioni di partenza e della durata residua del mutuo. In alcuni casi, come i mutui di breve durata o alcuni di quelli peri quali la durata viene estesa, la rata potrebbe invece ridursi rispetto a quella originaria.

MutuiOnline.it ha elaborato una serie di esempi per evidenziare quanto possano variare gli effetti della rinegoziazione a seconda dei mutui a cui si applica. Sono stati scelti mutui accesi in anni diversi, calcolandone rate ed ammortamento per tutte le durate principali. Come si può vedere dalle tabelle, un mutuo da 100.000 euro acceso per quindici o venti anni nel 2008 potrebbe subire un aumento della rata di circa 200 euro, mentre l'aumento sarebbe inferiore ai 100 euro se il mutuo risalisse al 2004. Diversi anche gli effetti dell'estensione della durata per ulteriori cinque anni: un mutuo di dieci anni acceso nel 2006 ridurrebbe la rata di quasi 400 euro, mentre un mutuo del 2009 acceso per venticinque anni la vedrebbe aumentare di circa 100 euro.

Inevitabile quindi il consiglio di valutare con estrema attenzione ed adeguati calcoli l'alternativa della rinegoziazione prima di decidere se richiederla o meno, considerando dall'altro lato le incognite legate al tasso variabile ed i possibili aumenti della rata in caso di forti risalite future del costo del denaro.
La rinegoziazione sarà possibile fino al 31 dicembre 2012, ma è chiaro che essa risulta molto conveniente (per chi è realmente convinto ed interessato a passare al tasso fisso) ora che i tassi sono ancora bassi. Man mano che i tassi cresceranno, l'effetto di contenimento delle rate diminuirà mentre potrebbe salire il costo totale in termini di interessi pagati.

Puoi anche utilizzare il nostro utile strumento di calcolo della rata per aiutarti nella valutazione, inserendo il valore del capitale residuo del tuo mutuo e calcolando la rata sulla base del tasso fisso rinegoziato e della durata (residua o prolungata fino a cinque anni).